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    對于某別墅項目來講有兩大吸引市場的地方：一是依山的原生生態(tài)環(huán)境；二是與XX共享生活空間的平臺，這兩種吸引力使得某別墅具備了發(fā)展中高檔別墅項目的條件。但就從目前的設(shè)計方案來看，一些別墅設(shè)計要點還不太能準確的反映項目“中高檔化”的品質(zhì)，就其原因，主要是由于某別墅項目“中高檔化”定位的出發(fā)點還不清晰。

    據(jù)我司認為，某別墅項目“中高檔”定位的出發(fā)點在于：一個是在項目用地布局上，一個是在別墅產(chǎn)品自身設(shè)計上。

 

 

    在原有的初步設(shè)計方案里，設(shè)計方對不同檔次的產(chǎn)品，怎樣在項目用地內(nèi)分布沒有做到詳細透徹的了解，舉例來說：通常市場上對于較大體量的項目，由于要“考量”市場的接受度和“預熱”項目，往往會結(jié)合項目自身用地的狀況會先進行一期用地建設(shè)，配合采用些低風險的產(chǎn)品要素設(shè)計產(chǎn)品，這對于個性化要素極強的別墅產(chǎn)品也應是如此。

    但是反觀某別墅的一期用地初步設(shè)計，產(chǎn)品等級就已經(jīng)含括了低中高三檔（面積范圍在250-585平米之間），我們先暫且不探討產(chǎn)品設(shè)計會有多好，就光從購買250 M²與購買585 M²別墅的消費者心理差異性上講，我們就先處在了自身產(chǎn)品的抗性范圍中（項目后期也有類似與一期的產(chǎn)品，但位置環(huán)境更好，這就會讓消費者產(chǎn)生觀望心態(tài)）。

    另外，從某別墅用地層次的大局觀來考慮，它應該有屬于自己的核心高檔別墅組團區(qū)，這就對應我司對某別墅第三期設(shè)計看法：高端別墅的價格是鎖定在數(shù)百萬元甚至上千萬元，客戶是處于金字塔尖的成功人士，層次清晰、構(gòu)成單一，不存在購買力的抗性問題，而只有配套與附加值的合理性是否能滿足他們要求的問題。但是反觀第三期用地的設(shè)計方案：高檔別墅被分散到中檔組團內(nèi)，使得配套與附加值基本無法滿足這部分高檔別墅客源需要，而且這里的會所也是1-3期別墅消費者共享的，這使得高檔別墅的“高檔化”“差異化”不能在產(chǎn)品檔次中得以體現(xiàn)。

    通過上述簡要分析我們有理由認為，某別墅要遵循中高檔規(guī)劃的設(shè)計路線，必須分清楚每塊用地適宜規(guī)劃設(shè)計何種檔次的產(chǎn)品，這樣才能更進一步的在產(chǎn)品中把握“點對點式”的設(shè)計要點。

 

    鑒于某別墅用地現(xiàn)狀，我司建議調(diào)整的用地檔次布局思路為：根據(jù)集團要求的三期用地開發(fā)順序，依次設(shè)置：第一期（低中檔別墅區(qū)）、第二期（中檔別墅區(qū)）、第三期（中高檔獨立別墅區(qū)）。

我司指出：是否重新考慮把第三期內(nèi)一部分用于設(shè)置“高檔”獨立別墅的這塊用地再劃分單獨的一期（擬設(shè)成第四期）來建設(shè)。這樣的好處在于：產(chǎn)品設(shè)計與社區(qū)營造上都能有符合高端群體的針對“點”，關(guān)于這細布部分調(diào)整建議將會根據(jù)集團公司建議和后期項目的實際開發(fā)狀況再行給出。

 

 

① 南塊用地（第一期）整體以開發(fā)雙拼別墅組團為主。

    某別墅是個中高檔別墅項目，所以在整體上它還是要依托市場需求，所以在別墅設(shè)置上，還是會考慮些雙拼別墅類的中低層次的消費需求，用于“預熱”項目與“考量”市場反應，同時為項目作一個良好的客戶積累。

建議：【雙拼別墅70%，中檔獨立別墅30%】

 

② 北塊用地北部區(qū)（第二期）主要定位中檔別墅組團。

    由于此處地形狀況不確定性因素較大以及周邊有水泥廠，山體景觀條件較弱，在產(chǎn)品設(shè)置上不宜跨太高的檔次，同時為保持產(chǎn)品層次上的平穩(wěn)性，考慮的別墅產(chǎn)品設(shè)置都是市場接受度強的中檔別墅產(chǎn)品為主。

建議：【雙拼別墅20%，中檔獨立別墅80%】

 

③ 北塊用地南部區(qū)（第三期）主要定位中高檔以上的獨立別墅組團。

    此區(qū)域是某別墅項目的中心區(qū)域，該區(qū)域的形象將直接影響到本項目的成敗關(guān)鍵。由于先前該區(qū)域的高檔別墅單體是被分散在區(qū)域每個中高檔別墅組團內(nèi)的，勢必對今后中、高端客體的配套、管理、服務等“標準”產(chǎn)生控制難點。所以，我司認為此區(qū)域范圍之內(nèi)應該有個“集中式的高端區(qū)”（某別墅高級別墅區(qū)），集中項目內(nèi)的高檔別墅單體使之成為某別墅的形象與標志點，其他中高層次的獨立別墅產(chǎn)品在其核心區(qū)周邊設(shè)置。

建議：【中檔獨立別墅35%，中高檔獨立別墅45%，高檔獨立別墅20%】

 

依照上述思路體系，制定出以下調(diào)整原則：

① 總建筑面積（含公建）原則控制在9.8萬--10萬M²之間。

② 用地上的別墅產(chǎn)品暫按單體建筑面積劃分產(chǎn)品檔次級別，即雙拼別墅250-299 M²、中檔獨立別墅300-399 M² 、中高檔獨立別墅400-499 M² 、高檔獨立別墅500 M²以上。

③ 對要調(diào)整的高檔別墅單體面積都定義在500M²以上，即在原初步設(shè)計方案中，一些7C類型的高檔別墅建筑單體面積實則只有481.30 M²，調(diào)整將按都按500 M²以上的建筑單體計算，其他單體面積依照設(shè)計要求暫不變動。

 

經(jīng)調(diào)整后，項目用地面積與產(chǎn)品配比如下：

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250-299M2	78	19810.26	70
中檔獨立別墅	300-399M2	24	8490.11	30
合計	/	112	28300.37	100

注釋：不含公建面積，此處雙拼別墅按單棟252M²、中檔獨立別墅按單棟350M²參考計算。

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250 - 299M2	12	3056.03	20
中檔獨立別墅	300 - 399M2	34	12224.10	80
合計	/	46	15280.13	100

注釋：不含公建面積，此處雙拼別墅按單棟252M²、中檔獨立別墅按單棟350M²參考計算

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
中檔獨立別墅	300 - 399M2	52	18729.88	35
中高檔獨立別墅	400 - 499M2	51	24229.95	45
高檔獨立別墅	500 -600M2	20	10459.67	20
合計		123	53419.50	100

注釋：不含公建面積，此處中、中高檔獨立別墅面積按原設(shè)計書標準，高檔獨立按單棟500M²參考計算

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250 - 299M2	90	22866.29	23.5
中檔獨立別墅	300 - 399M2	110	39444.09	40.7
中高檔獨立別墅	400 - 499M2	51	24229.95	25.0
高檔獨立別墅	500M2以上	20	10459.67	10.8
合計	/	271	97000	100

注釋：總公建面積暫定位3000平米，形式內(nèi)容為會所與各用地內(nèi)的設(shè)備用房

 

 

 

    別墅不同于公寓產(chǎn)品，它作為一種個性化濃郁的住宅產(chǎn)品，其價值不僅體現(xiàn)在環(huán)境上，而且也表現(xiàn)在別墅本身的室內(nèi)與室外空間上。對照高檔別墅的設(shè)計，我們認為初步設(shè)計方案里的一些“中高檔化”設(shè)計標準非常模糊，是用建材作為標準？還是以占地面積或房型設(shè)計來衡量，都沒有確切的表達。就現(xiàn)在的設(shè)計看來，多以單體建筑面積作為衡量標準，但這種衡量缺乏必要的設(shè)計手段做后盾，往往造成很多室內(nèi)空間的浪費、功能設(shè)計上的缺陷等問題，以下就簡單分析初步設(shè)計方案中的一些產(chǎn)品設(shè)計上的問題。

 

    在方案設(shè)計文本說明中這樣解釋，“項目的層高設(shè)計為：住宅入口大空間層高為3.20-3.50米，其余各層為3.20米。”但在實際的設(shè)計中（參照每一產(chǎn)品的立面或剖面圖），我們發(fā)現(xiàn)低、中、高檔三種產(chǎn)品的每一層幾乎都按3.50米設(shè)計，這也包括了地下車庫的設(shè)計（如住宅類型7B、8B、8C、9A等）。

    這種設(shè)計首先會影響客廳挑空高度，如在7B（見下圖2）類型別墅里以3.5米層高*2計算，太高，使住戶產(chǎn)生空間的空洞感；其次一些“三廳合一”的房型上這種3.5米層高又偏低，產(chǎn)生壓抑感，如5類型的別墅（見下圖3）；同時對3.5米的地下室設(shè)計，如果只用來設(shè)置停車，在建筑的成本控制上也是顯得較為不合理。以上，如果每層層高設(shè)計都為3.5米的話，那么有些別墅（如8C類型）的總高度將14米，雖然設(shè)計中設(shè)置了電梯，但考慮到8C為中檔別墅，電梯的成本將造成市場總價抗性的問題。

 

 

    對于7類型的產(chǎn)品，按照設(shè)計書的說明應該屬于高檔獨立別墅，但由于其是坡地別墅，勢必會產(chǎn)生房型被“埋”的感覺，參照設(shè)計文本7C住宅剖面1-1（見下圖），我們會發(fā)現(xiàn)臥室1臥室2都背貼山體，位于00線下，這在第一印象上就會感覺不舒服；其次，還有補充的就是， 6B中高檔獨立別墅是“動”功能（廚房等）在上“靜”功能（臥室等）在下的問題，一般而言人習慣吃在一層，睡在上層，現(xiàn)在被打破了，一切是“倒”過來的生活，這對高檔獨立別墅的消費者特征性習性（不易接受與崇尚新事物）是否有沖突？

 

    花園作為別墅生活的一部分地位越來越高，其對業(yè)主生活的價值不亞于起居室和臥室建筑之間的間距，對建筑密度的要求，特別是保護住戶私密性方面的要求越來越高，這也就是提出某別墅別墅體的組成部分—“花園”的重要性。但就從初步設(shè)計的方案上，我們可以認為花園功能形態(tài)沒有被完全設(shè)計出來，除了設(shè)計了些屋頂花園外，低層花園設(shè)計（包括內(nèi)庭、外庭等花園形式）幾乎沒有被確定，造成了目前產(chǎn)品檔次定性的難點。

 

    通過產(chǎn)品設(shè)計的某些問題點我們總體感覺，某別墅別墅在設(shè)計上，低中檔產(chǎn)品在向著高檔化產(chǎn)品設(shè)計，中高以上檔次的產(chǎn)品受建筑風格、空間面積大等影響，設(shè)計上退到了中低檔層次。這也為我們提出個問題，某別墅檔次性有必要向建筑面積與層數(shù)上發(fā)展嗎，我們其實還可以通過劃分“私屬領(lǐng)（占）地”的大小性來為產(chǎn)品定性。

我們從項目現(xiàn)實狀況出發(fā)，以“修正”為主要出發(fā)點，作出如下調(diào)整建議：

 

    建議除了住宅入口大空間層高為3.50米外，其余各層為3.20米以下，挑空層6米，地下室層高為3.00米（如光只考慮停車用，建議2.60米左右即可），部分有些客廳的挑空相反要增高到4.2米（如5B類型別墅）。

    一般而言，以上也可以通過設(shè)定一個中檔次產(chǎn)品的層高標準，分別向低一級和高一級檔次別墅產(chǎn)品進行調(diào)整，也就毋須強求上述的建議標準了。

    如果可以修正，盡量按人的生活習性“吃在一層，睡在上層”布局排列。

 

    別墅真正的獨立性優(yōu)勢性在于擁有多大的私家花園，私家花園越大，它體現(xiàn)的土地價值也就越大，所以為加強花園在本別墅產(chǎn)品中的重要性，依照產(chǎn)品檔次和需求特征建議如下的取值范圍（見下表），同時要注意的是花園面積取值不是按部就班采用統(tǒng)一固定的模式，它要考慮到用地現(xiàn)狀、別墅單體占地面積、單體建筑面積、市場客群對花園價格的接受度等，總之，我們要把“花園面積”作為“平衡與調(diào)節(jié)”別墅檔次上的杠桿來運用。

 

別墅類型	建筑面積 （M2）	戶數(shù) （戶）	設(shè)定花園面積 （M2）	一層占地面積 （畝）	每戶總占地（畝，含花園）
					花園值1范圍	花園值2范圍
雙拼別墅	250-299	90	50-100	0.22	0.29	0.37
中檔獨立	300-399	110	150-200	0.13-0.33	0.35-0.55	0.43-0.63
中高檔獨立	400-500	51	200-300	0.17-0.44	0.47-0.74	0.62-0.89
高檔獨立	500以上	20	400-800	0.17-0.38	0.77-0.98	1.37-1.58
合計	/	271	/	/	/	/
備注	l          每戶占地的測算是以設(shè)計文本中每戶一層的實際設(shè)計面積加上建議的花園面積，取范圍值。 l          以上花園面積設(shè)置需考慮到用地現(xiàn)狀特征，列表數(shù)據(jù)僅供參考。

 

    總之，我司建議調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計向“中高檔化”的路線為：先對不合理的設(shè)計問題進行歸納修正，然后再針對不同檔次的別墅進行“優(yōu)化”，對要設(shè)計成中高檔以上的別墅，我們認為其應該通過室內(nèi)部與室外部空間的構(gòu)成來表達。內(nèi)部設(shè)計要加強禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能房型區(qū)“分工協(xié)調(diào)”，而別墅室外空間則要注重沿街綠化帶、宅后花園、室外小品、木板平臺、硬地、水池、兒童游戲場等細節(jié)處理，其中對于高端別墅產(chǎn)品我司建議室外必須要有游泳池構(gòu)成（泳池大小根據(jù)建筑占地與周邊環(huán)境具體定身設(shè)計）。

 

    由于某別墅項目的公建配套完全可以依賴XX這一共享平臺，如賓館、酒店、體育場所等，所以在很大程度上項目內(nèi)部公建設(shè)置可以不需加以配置。但是，別墅物業(yè)配套會所的層次，能反映需求群體和服務群體的差異性，服務和需求群體層次越高，體現(xiàn)別墅物業(yè)價值也就會越大，所以為了體現(xiàn)某別墅特殊“高檔組團”的價值與檔次，還是建議在第三期高檔獨立別墅區(qū)內(nèi)設(shè)置2000平米的配套會所（建筑形式以2層為主）。

    本配套會所專供高檔獨立別墅組團業(yè)主使用，所以在今后定義稱謂上將改為私家俱樂部形式，內(nèi)部設(shè)施種類以小而精、精而高檔的項目為主。其配套會所設(shè)施側(cè)重養(yǎng)身保健目的，主要有兩部分組成：

◆ SPA女賓養(yǎng)生美學館及專供高端業(yè)主私有的教育、PARTY、生日、聚會、社交等等活動空間。

◆ 集醫(yī)療、保健、美容、心理咨詢等多項功能于一體的私家會員制健康保健中心，24小時在線，提供保健、美容、咨詢、救助、療養(yǎng)、常見病的診療、專家會診、健康檔案建立、健康檢查，讓高檔別墅住戶第一時間享受完備的健康服務。

 

    以上是根據(jù)《某別墅初步設(shè)計方案》研討會的會議內(nèi)容和項目實際情況，對某別墅現(xiàn)存的設(shè)計問題進行的調(diào)整建議，在實際操作中怎樣做才能更合理些，我司還是希望盡快得到有關(guān)設(shè)計單位的協(xié)助加以完善。